演讲人：李开发  国资委职业经理研究中心教学研究部副主任

　　刚过去的前两天，胡锦涛总书记在中央党校有个讲话，主题是讲中国特色的社会主义建设,一个核心是以人为本的科学发展观，一个是可持续发展。过去的多少年，我们实现了一个目标，就是让一部分人先富起来，希望实现先富带后富，那个时候,发展是硬道理。现在二十年过去了，人均GDP从300美元、800美元发展到1700美元，这时候要落实共同富裕的问题了。党和政府这个治国理政的方针我举双手赞成。建设社会主义和谐社会,强化以人为本的出发点，这时候维护公平正义是硬道理,共同富裕是硬道理。党和政府这些年在这方面做了许多，也很有成效。关注民生，关注大多数人的利益，在效率与公平面前，着重强调公平，在GDP与民生面前，更强调民生，强调让中低收入阶层分享改革的成果。近些年来，党和政府在建设社会主义和谐社会方面做了大量的工作，特别是关注农村农民与农业问题，关注教育的公平问题，关注医疗卫生事业，解决看病难看病贵的问题。唯独房地产业的发展，近三年的调控工作做了许多，但成效不明显，房价继续高涨，普通中低收入阶层买房越来越难。从2005年开始的房地产业宏观调控，国八条，国六条，今年是八部委检查房地产市场，对近几年出台的房地产调控政策进行回头望，组织房地产政策调研。从去年年底以来，关于物业税的开征，关于银行贷款的提息，关于房地产领域的反腐败，关于土地增值税的清算。总体来说做了许多，成绩不小，但房价没有下来。房地产的问题太复杂，牵动荷花带动藕。因为房地产政策出台要考虑多种因素，所以大家说法不一，政策出台也有多种因素干扰。大家很着急，心情可以理解。关于房地产问题的成因，公说公有理，婆说婆有理。唯其复杂，所以众说纷纭，莫衷一是。今天我要为大家来解读房地产问题，是个高难度的智力活。虽然我是充满信心，但也不知道大家能不能听明白。好在有互动环节，大家可以提问。我将尽我所能来回答。因为房地产业的情况涉及面太广，牵动的因素太多，题目太大，讲半天也讲不完。所以挑大家最关心的若干话题来讲。以便听得明白，听得真切。我的演讲时间为一个半小时，一共讲十个问题，此后为互动时间。

　　(一)为什么说中国的房地产业有问题，有多大问题？

　　我想应当从以下8个方面来理解。

　　第一是房地产业过快发展，甚至疯狂发展，直接导致国民经济的三大产业严失衡。经济不平衡是个大问题。建国初期的大跃进就是典型的不平衡。在日本的丰田汽车公司，有一个管理上的理念，就是某一流程的超产是最大的浪费。这个道理对国家非常重要。为什么呢？我们知道，国民经济是一个整体，整体就意味着任何发展都应该和其它产业发展相协调。什么叫协调？协调就是处在一个良好的平衡点上，与其它经济元素搭配很好。比方说一个人，你的五官的位置不能偏，你的四肢必须成比例。你不能头比水桶大，腿比腰还粗。脖子也不能粗。我们知道，如果脖子太粗了是甲亢症，头太大了是大头症，总之不是生命不能持久，就是形同残疾，反正是不健康的状态，这种状态是不能持续的，也是危险的。

　　你现在建筑业高速发展，大规模扩张，投资不断加码，与其它产业不匹配，最终必然停下来，导致资产闲置浪费，导致产业下马。我们现在实际是搞一场房地产大跃进。一旦建筑业市场出现什么大问题，就要停下来，可能是数千万人下岗。原来大量增资扩容的相关工厂也要下马，比如吸收了大量投资进行扩容的砖瓦厂，水泥厂，建材企业，扩大规模，结果钱投下去了，资产却闲置在那里。

　　第二，非房地产行业将长期遭遇挤出之苦，难以顺利发展。

　　近些年来，由于许多地区不顾城市经济均衡发展的需要，大量发展房地产，所有的政策均向房地产倾斜，以致房地产业占用的银行资金太多。在一线城市，房地产业占用的商业银行资金有多达50%—60%的，甚至更多的；在二线城市，房地产业占用的银行资金达40%以上数量相当多；当然，房地产业占用的银行资金占30%以上就太多了。房地产业占有过多的资金资源，那么原来其它产业的流动资金必然大量压缩，这样必然导致许多产业受到严重挤压。贷款困难，企业流动资金严重不足。没有做过企业的人感受不深，一个企业原来一亿元流动资金，后来减少了2000万，就会导致各个环节周转不灵，一环套一环，影响整个企业的正常运转。举个例，一个企业如果欠一个客户两千万资金，结果告上法庭，媒体报道，法庭查封企业资产，这个影响有多大？弄不好就能使企业陷入困境，甚至关停倒闭，职工下岗。其它众多产业在资金配置上受到极大的挤压，必然出现大问题。比如，宏观院体制研究中心高梁研究员认为，在28个产业中，有21个产业的龙头企业被外资收购，但也有人不同意这种说法。不过在近几年，大量产业被外资收购是不争的事实。比如，徐工集团在收购中的热议，另有洛轴集团，苏泊尔(36.30,0.00,0.00%)集团等等。另外，有媒体报道，近六年每年个体工商房减少130万户。虽然造成这个问题折因素虽然有多种，但是一定与房地产过快发展导致其它产业流动资金严重不足有关。

　　在我国，除了大型垄断国有企业有着丰富的贷款资源外，其它企业得到银行贷款都非常不容易。机械、化工、轻工、电子、食品等等都是如此。许多中小科技企业贷款来源少，一些有很好发展前景的民营企业因为贷款陷入困境。河北孙大午事件显示，由于贷款问题得不到充分解决，采取了民间社会集资的办法，但目前这种方式违反了国家金融政策规定，最后法人代表孙大午坐了班房。